ウォークスルーのポイントとイリカイの投資的価値

Arryです.

素敵なお部屋のご紹介です。

お客様が契約されたイリカイのお部屋、

ホテルプログラムに運営を任すと2ベッドルームで5年間、

毎月4,700ドルの家賃保証となります。

こちらのタイプのお部屋、マウンテンビューの設定ですが、

ベッドルームからはばっちりヨットハーバー、マジックアイランド、

そしてアラモアナビーチまでが臨めます。

これだけのビューが確保出来、オーシャンビューより価格設定が

ぐっとおさせられているお部屋となります。

また別のマウンテンビュー2ベッドルームに比べて、

明らかにビューが良い割には価格、それほど上には設定

されていません。

先日、こちらのお部屋のウォークスルーに行ってきました。

通常セカンドハンドを購入される場合、

インスペクション(物件検査)を買主さんの責任で行いますが、

今回は大量のお部屋を一斉にデベロッパーがスケルトンから改装を行っていますので、

ウォークスルーと呼ばれる、新築物件で用いられる仕組みを導入しています。

ウォークスルーもインスペクション同様、お部屋に不具合が無いか確認します。

ただセカンドハンドの場合、通常As is(現状有姿)という条件が付いてきます。

これは現況のまま売りますので、不具合は買主さんの責任でお願いします。

というもので、買主さんが納得出来ないのなら、では売らない。

と言われてしまう可能性が高くなります。

(もちろん費用負担の交渉を行いますが、）

ウォークスルーの場合は、新規分譲のお部屋を購入するので、

買主さんの指摘事項は、基本クローズ(引き渡し)までに修復してもらえます。

さて今回見つけた不具合は、

こちら、このままでは宿泊客の方が扉を開ける時、

取っ手が必ず壁にぶつかり傷つきますね、

ストッパーを追加するように指摘。

するとすぐにその場で直しが入りました。

日本でも何度かウォークスルーを行ってきましたが、

このクラスの物件になるとさすが対応は早いな、と感じました。

大量にお部屋を供給しているので、対応も早く、

指摘した瞬間から直しが入っていました。

ただ指摘しなければあちらから直す、とうい事はまずございません。

そこで専門家、そしてエージェント全員でお部屋の隅々まで確認します。

写真のトーンを落としてようやくわかりますが、

壁の塗料が一部剥がれたか、塗り残しか、塗料が飛んだか、

色が変わっていますね、

オーバーフローや風呂の栓が古いですね、

















交換してもらいましょう。

あと写真撮っていないですが、キッチン、トイレの便器と床の間、

その他洗面と壁の隙間など、しっかりコーキングされている事、

確認して下さい。

住まれてからのお掃除の手間、設備の長持ちの事を考えると、

やっているのとやっていいないのでは大きく違います。

水回りの隙間から必ず水やゴミが侵入しますので、

事前のコーキング、見落とさないように。

そしてリビングのカーペットとフロアの段差、

恐らくほとんどの方は気づかないレベルだと思いますが、

床上げしてもらいましょう。

床上げはおそらく結構な労力でしょうが、はっきり今言わないと、

ホテルとして運用されてからの修復では稼働率にかかわります。

この段差はliability(賠償責任)にも関わる問題になる可能性が有ります。

宿泊客がつまづき怪我をした場合、アメリカの場合オーナーを訴える、

という事がございます。

もちろん保険に加入しリスクをヘッジしますが、

このようにウォークスルーで指摘していた事はオーナーを

守る判断材料にもなり得ます。

今回のウォークスルー、弊社の保険担当Sean Isonoさんにも

同行してもらい、見積もりをもらいます。

ホテルで加入している保険と合わせて、完全に上記のようなリスクを

カバー出来るよう見積もりをしてもらいます。

もちろん免責額、保険料との兼ね合いでどこまでリスクをヘッジするか、

という判断必要となってきます。

なかなかショーンさんのように実際お部屋まで見に来て頂ける方は


いないですね、

私どもはウォークスルーは各専門家だけでなく、


出来るだけ多くののエージェントで行ないます。

手前味噌ですが、弊社エージェントは皆で協力し

一つの取引きを協力しながら行います。

これは完全歩合となっています他の不動産会社にない特徴となります。

少人数ですので成り立っているようなものですが、

そしてバルコニーのレールの錆。

出来る限り落としてもらいましょう。

タイルの色が一部違いますね、

カーテンが長すぎるのは問題外、、

配管、各家電、設備がしっかり作動するか、水回りの点検は当然行います。

今回、設備の保証、躯体、リノベ―ション箇所の保証が1年ついています。

引き渡し前にこのように専門家も呼んで出来るだけ直してもらいますが、

使ってみないと見抜け無い事もございます。

ウォークスルーから同じタイプのお部屋が何戸か残っている場合、

あえてリノベーションが終わっていなかったり、設備が付いていない

お部屋を契約する事で価格交渉がしやすく、しかも未完成部分の保証期間が

少しですが伸ばす事が出来ます。

不動産価格の極端な下落が起こりにくいハワイの不動産、

特にオーシャンも臨む事の出来るスペシャルな物件、

そして掛かる経費が読みやすく、空室のリスクが無い月4,700ドルの家賃保証。

これである程度、ローリスク、ローリンターンの元本保証の金融商品と

リターンを比べる事が出来るのかなと思います。

お持ちの資産のポートフォリオの一部をドルの現物資産で、

また今後ドルの収入を得れる事、価値が上がる事でローリスクですが、

ミドルリターンを期待出来るのかな、と思います。

それにしてもこのお部屋からの夜景もさぞ綺麗でしょうね、

このゴールデンウィークに利用される際は、夜景見に行きますね!

 

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