ハワイでの不動産投資を考えている方から、どのようなコンドがバケレンに向いているか？どのようなコンドが利回りが良いかという質問を頻繁に受けます。
ハワイのホテルは宿泊単価が上がり、稼働率がどこも上がっています。
そこで安定して価格が上昇しているハワイの不動産マーケットに投資家さんは
コンドミニアムを購入し、バケレン(短期賃貸)で運用して収益を狙います。
円からドルへの転換、資産の分散、節税などの意味でも投資家さんはハワイの物件を購入されます。
バケレンは長期賃貸を行い運用するより、備品購入、固定資産税のアップ、ホテル税の課税などの
余計な経費が増える事を加味しても、より多くの収益を目指せる可能性が有ります。
ではどのようなコンドがハワイでのバケレンに向いているのでしょうか？
まずは最低宿泊期間が出来るだけ短い方がいい。
1ヶ月以下の賃貸が出来るコンド、というのは非常に限られています。
必然的にワイキキ内の物件。という事になってきます。
観光客はこの先もカカアコエリアではなく、ワイキキエリアに集中して宿泊する事になります。
この土地の限られたワイキキというのは非常に投資には良いマーケット、という事になります。
観光客の方がもっとも利用するであろう1ヶ月以下の賃貸可能なお部屋は限られていますが、
最低1ヶ月から賃貸可能というお部屋はワイキキだと結構ございます。
長期バケーションが多い欧米の観光客の場合、1ヶ月の最低宿泊期間のコンドでも十分に
賃貸需要がございます。
となると1ヶ月賃貸の物件でもキャピタルゲイン、償却狙いと組み合わせ、
どうしても発生する1ヶ月賃貸のチェックアウトからチックインまでの空白の期間を自己利用。
としてとらえると1ヶ月からのコンド狙いでも良いと思います。
現在レイハワイ不動産にて管理を行っているお部屋の稼働率、
空室状況は下記のサイトから御覧になれます。
長期賃貸はこちらから
※現在50部屋ほど管理していますが空きがございません。
貸主さんが非常に有利なワイキキの賃貸マーケットです。
自信をもって賃貸出来るコンドミニアムを投資家さんにご紹介させて頂きます。
バケーションレンタル(短期賃貸)はこちらから
※各お部屋のカレンダーの予約状況ご確認ください。
※まもなく4部屋を新たにバケレンのお部屋として追加いたします。
(うち二件はリノベーションを実施します。)
細かな実績は日本での相談会などでお会いした方のみご紹介可能です。
お部屋は綺麗な方がいい。
こちらは売却する時、またお部屋を賃貸に出すにも絶対条件となります。
綺麗なだけでなく住む人の使い勝手の良い、住んでいて気持ちいいお部屋が絶対条件となります。
見た目だけのリノベーションだけでなく、水漏れがないかなどの補修、小修理、必要な備品が有るか、
プチリフォームで驚きの演出など、ここでの工夫が投資の成否を決める。
と言っていいと思います。
※綺麗=新築の物件ではございません。
小さな驚きの演出。
カカアコやワイキキにあるような築浅のいかにもホテルのお部屋です。
という当たり前の部屋ではなく、ハワイらしさを演出し、
ハワイに何を求めにきたかという欲求を満たすお部屋に仕上げます。
眺望はいい方がいいとは限らない。
眺望はいい方が良い。に決まっていますが、
眺望がある程度のお部屋でも宿泊費を下げれば稼働率が上がります。
眺望の良いお部屋は売買価格も上がってしまいますが、
宿泊費はその物件価格ほど上げれない可能性が有ります。
投資家さんの大切な指標、利回りだけを考えるなら
安く購入し、安く賃貸に出す方が良くなります。
もちろん自己利用などを考えると眺望は有った方がいいですし、
出口(売却時)を考えると、眺望は有った方が売りやすくなります。
(売りやすいという事は価格も上がりやすいという事になります。)
リノベーションを行えば部屋は綺麗になりますが、しかし立地と眺望だけは購入後どうしようもない。
このバランスが非常に難しいですが、これまでの経験から
微妙に眺望・価格が変わってくるコンドのお部屋の向き、階数などの違いを
お会いした方にご説明させて頂きます。
アメニティはたくさん揃っている方がいい。ビーチに近い方がいい。とは限りません。
こちらも宿泊価格とのバランスになります。
もちろんプールやテニスコートなどが有った方がいいですが、
泊まる方にするとそれよりももっと安く泊まりたい、
ビーチやカラカウア通りから多少遠くても駐車場が有れば良い、
という需要も多く有ります。
投資と割りきれば全ては価格とのバランスになってきます。
売買価格、宿泊価格、そしてゲストの満足度とのバランスがとても大切になります。
償却のとれる古めの鉄筋コンクリート造がいい。
こちらは投資家さんの戦略次第ですが、やはり減価償却が多くとれ、
経費に計上出来る額が大きい方がいいと思います。
ワイキキには償却の多くとれる、しいては節税可能な築古の鉄筋コンクリートのコンドがたくさん有ります。
古くても良いと考えるアメリカ人のマインド、
ワイキキでのお部屋の供給が増えない、また観光客の需要がある限り、
管理がしっかりしていて、修繕がしっかり計画されているコンドであれば
それが例え築50年でも良いと思います。
日本では50年経過した鉄筋コンクリートの建物は、寿命がきたからではなく、
税法上、また建築会社の利益上の理由から建て替えが検討されます。
価格の低いコンドの方が良い。とは限らない。
エアビーアンドビーなどのマスに対して影響力のあるサイトが出てきたお蔭で
ゲストは安く無数のバケレン部屋から自分好みのお部屋に宿泊出来るようになりました。
これまでスタジオタイプ(1ルーム)のお部屋が当たり前だったのが、
ハワイ、ワイキキという立地では、
カップルでの1ベッドルーム利用、ファミリーや友人同士の2ベッドルーム、
または豪華なお家という物件でも十分に需要が有る事が実証されました。
ハワイではファミリー物件は価格が高く利回が出ない。と聞かされていたのが
工夫をすれば宿泊単価を上げても需要が有り、キャピタルだけでなく
利回りが狙える時代になっています。
バケレンにて利回りを上げるには、投資家さんは自分の部屋を利用しない方がいい。とは限りません。
バケレンですと自分達がハワイに来る時、自分で自分のお部屋を利用できる。
という使い方が出来ます。
ただ自分が利用中は収益は下がり割り切ってホテルに泊まる方が良い。
その方が利回り的には良い。という投資家さんが多数です。
特にハイシーズンに来られる方が多いですので、自分で利用するのはもったいない。
という方が多いです。
ただハワイで自分の物件に住める。という、単純に利回りだけでは図れない
価値があると思います。
確かに自分で利用すると利回りは落ちます。
しかしホテルをご自身が滞在中に利用すると、余計なキャッシュが出て行き、
キッチンが無いホテルが大半ですので、外食も増えます。
ご自身で購入されたコンドにはキッチンが付いていますので自炊可能。
しかも自分のコンドに泊まる事で、お部屋の細かな不具合、有った方がいい備品、
こうすればもっと宿泊客に喜ばれる。などという事に気づきます。
リノベーションも自分好みにして自分好みのお部屋に仕上げ、
結果的に同じようなホテルのお部屋でなく、差別化されたコンセプトを持ったお部屋となります。
ハワイのバケレンマーケットはかなり大きく、コンセプトに共感してくれる方が必ず出てきます。
一度宿泊されたゲストが気に入れば、リピーターとしてまた毎年戻ってきてくれる可能性もございます。
差別化されたコンセプトを持ったお部屋が今後、お部屋が余ってくる状態になったとしても、
観光客が減ったとしても、ハワイのバケレンマーケットで勝ち抜くことが出来るはずです。
※ハワイ、特にワイキキのマーケットを考えると、観光客が極端に減少する事も
お部屋が過剰に供給される可能性は限りなく低いですが。
という事でご自身でたまに利用されても、全体的に残るキャッシュは長期的にあまり変わらないかもです。
ゲストとして自分のコンドに宿泊する事で、自分の物件、周辺環境を知り尽くす事が出来、
またゲストの気持ちも理解出来ます。
こちらは必ず将来の収益に良い影響を与え、次の戦略に繋がるはすです。
また先に述べた1ベッド以上の物件でも、エアビーアンドビーなどのお蔭で
利回りが確保できる可能性が出てきた今、自分達の好きな物件でバケレンを行い利回りを狙う。
という事が可能になってきました。
全ては予算と考え方次第。
これまでのハワイでのエアビーなどを利用したバケレンの実績、価格と稼働率のバランス、
予算に応じたお勧め物件のご紹介、リノベーションに関するノウハウなど直接お話しさせて頂きます！
※実績などの詳細な数字は、お会いした方のみにお話しさせて頂きます。
満足度を上げる為にリノベーションでお部屋にコンセプトを持たせて賃貸を行う。
ここはハワイ。当たり前のお部屋ではなく、自分好みのハワイらしいお部屋でバケレン。
これが出来れば結果、投資は成功する可能性が高くなります。
Arry Okano (RA)
RS -76039
ブログランキングに参加しています!
気の向いた時だけクリックしてください _(._.)_