前回投資に関するお話しの中で、減価償却に関して記載しましたが、
よくよく考慮してみると、考えを修正しないといけないなと思いました。
(少し専門的、そして思想的?な話しになりますが、、)
アメリカの減価償却、償却の年数が居住用は27.5年、
商業用が39年となっています。
日本とは違い、建物を取得してから上記の年数で償却されます。
ハワイで一戸建てを賃貸する場合、土地と建物の比率では
日本より建物の割合が大きく、27.5年で償却となると確かに
節税になりそうです。
日本の居住者は全世界課税の必要がありますので、
ハワイでの所得(家賃収入)、経費(減価償却、固定資産税などなど)を
日本の所得、経費と合算し改めて日本で申告します。
1． 購入した物件価格が日本のように極端に下がらない。
⒉．しかもアメリカでの減価償却、日本に比べ建物の割合が多くとれる。
3. 日本での申告時、短期間での償却が見込めます。(RCの物件でも)
上記のメリットを活かし、日本の耐用年数が過ぎた、
償却が短期で行える古い物件をハワイで購入し節税を行う場合、
確かに償却期間中は、現金の支出の伴わない経費が増え
節税になると思います。
ただし!
短期間で償却が終わった場合、その不動産の簿価は0となり、
売却価格が高いほど、
日本の譲渡税(5年以下保有で30%、5年以上で15%)が高額になります。。
やはり課税の繰り越しなどを目的に短期で高額の償却を狙うスキームには
売却のタイミングをしっかり考えないと、
ハワイの物件価値が下がらない、というメリットが
逆にデメリットになることも、
但し、売却時に他の含み損を含んでいる物件を売却する、
法人で所有されているなら、他に損が発生している時、
またその不動産を所有している法人ごと売却をする、
などでキャピタルゲイン税を抑えることが出来ます。
ハワイが大好きで法人で物件を購入し、ついでに取得時、
保有時に関する様々な経費や、ご自身のハワイへの出張旅費、
滞在費、接待交際費などを日本での節税に活かすなど、
利益を追求しなくとも、楽しみながら十分節税にはなります。
非常に優雅?に
(もちろんハワイの滞在目的はビジネスですよ！)
完全に投資目的で利益を追求してしまうと、為替の変動を気にしたり、
不動産マーケットの動向を気にしたり、物価動向、入居率、利回りなどなどを
気にして、ハワイを楽しめなくなるかもしれませんね
利回りだけを追求し、出来るだけキャッシュフローを狙いたい、
という方は日本の不動産投資が向いていると思います。
そしてキャピタルだけを狙いたい。
という方は東南アジア、フィリピン、マレーシア、カンボジアあたりの
物件に投資されては如何でしょうか？(ハイリスクですが、)
やはり、安定した資産の分散先として、ハワイ。
物件価格が下がらず、流動性、キャッシュフローもある程度確保
最後出口も計算出来る。
とにかく物件の価値が下がりにくい、ということは大きな安心に繋がります。
ハワイが好きだから不動産を購入する！
ただ資産の価値を下げたくない、
そこに多少の収入があればそれで良い、
とういマインドを持たれている方が
ハワイの不動産購入に向いているのではないでしょうか。
私は客観的な個人的な意見を、客観的に述べております。
上記内容に関してご質問などある場合は、必ず会計士さんにご確認下さい。
当社からももちろんご紹介が可能です。
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Arry