アリーです.
この時期日本からオーナー様が続々と日本から来られています。
リフォームの打ち合わせや、買い替え、売却など。
皆さま良い資産をお持ちで、タイミング良く動かれます。
全て美味しく頂きました！
日本からのお土産、味だけでなく、目で楽しみ
季節も感じさせてくれますね、
今回、また不動産のお話しになりますが、前回お約束した通り、
ハワイの不動産マーケットが何故下がらないか、という事を
少しお話しさせて頂けたらと思います。
少しというか、また長くなっていまいそうですので、
興味のない方は今日はここまで、という事で(._.)_
過去ハワイの不動産マーケット、順調に上がり続けています。
ハワイの不動産は、平均年率6%のインフレを起こしています。
しかしそれはあくまでこれまでの平均で、上昇ステージに入ると一気に上がり
不景気になるとしばらく停滞が起こります。（極端な下落は起こりません。）
何故物件価格が下がらないのか、、
原因はズバリ 『供給不足』
この一言につきます。
中古戸建ての中間価格は約70万ドル。
こちらがあと4ヶ月で80万ドル近くになると予測されています。
6%どころでなく、14%の上昇です。
※中間価格とは全ての売れた物件中、真ん中にくる物件の価格です。
平均価格とは違い、超高級な物件がその時に売れた、や、
超安い物件が売れた、という事に影響されません。
ハワイ、景気も上向きで、人口も増え、需要は増え続けていますが、
供給が全くおいついていません。
州の規制が強く、また富裕層は価格上昇を望んでいますので、
新規の低所得者向けの住宅開発が追いついていません。
ちなみにカカアコの広大な土地を保有するハワードヒューズと、
カメハメハスクールが計画する再計画、
全て私有地となり、ホールフーズなどのスーパーやショップが完成し、
電車が開通し、駅と海を結ぶ公園がつくられ、警備員が見舞り、
自転車レーンが出来て、ホームレスは0。
魅力的な街となります。
このカカアコ地区には最終的に4,200戸(うち2,000戸が賃貸物件)が供給され、
220万ドルの固定資産税収入増が見込まれるとのことです。
しかしコンドの販売価格はほぼ50万ドル以上と、コンドの中間価格、
35万ドルをはるかに上回っています。
ハワイの場合、法律で一定の割合は適正価格住宅(Affordable Housing)として
供給する必要が有り、カカアコ地区でも一定割合が供給予定ですが、
中間価格を押し下げるような供給数、価格とはなりません。
では、
『いつ物件価格が下がるのか？』
これは逆に考えると、中間所得者向けの住宅が新規に供給された時、
となります。
※もちろん若干中間価格が下がることや、社会情勢などで短期的に
下がることはありますが、ここでは長期的に下がり続けるという現象が
いつ起こるか？という事に絞って書いています。
アメリカでは住宅に限らず、物を長く使い続けるという文化も根付いています。
スクラップ＆ビルドを繰り返す日本とは違い、大丈夫？というほどの物件が
多く存在し、立派な価格で取引がされています。
自己責任の社会なので、一般アメリカ人は買った家に対して、
瑕疵を追求するという事はあまりせず、自分で修繕を行っていきます。
そのようなマインドが有り、しかも土地が限られ
人口の増え続けているハワイ、
低価格の住宅供給数の急激な増加は考えにくく、
需要と供給の中で価格が決まりますので、しばらくはこの上昇トレンド、
続くと思います。
また世界中にハワイという名前は知れわたっていて、
恐らく富裕層の中では世界で一番有名な観光地であるハワイのブランド。
この小さな島に対するこれだけの注目度を考えると、
価格の下落、というのは簡単な事ではないだろうと想定出来ます。
特に立地が良いコンドや戸建て、お手頃価格で買えるようになる時代は
到来することなく、今が一番の買い時であるだろうと想像できます。
またハワイでテロや地震などが起こって観光客が訪れなくなった場合でも、
短期的には住宅価格の下落、というのは起こりうるかも知れませんが、
回復は早いと思います。（放射能の汚染などが無い限り）
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登録頂けますと、あまりブログに書けない事も書かせて頂きます。
ハワイの不動産、日本のバブルの時のように、
実体経済をはるかに超えた価格になると危険ですが、
供給数に注視していれば、この先のマーケットの極端な下落を経験する前の
売却は可能かと思います。
売却のタイミングを逃したとし、出口を失敗した場合、
最悪長期保有という手段にうって出ることも可能かと思います。
(その場合、金利も上昇していますので、万が一家賃が
下落する局面に入った場合、返済比率などには十分ご注意下さい。)
やはり投資というのは、最後物件を売却した時に利益が確定し、
投資の成否が決まるという性質から長期保有するより、短期で結果を残したい。
と思われる投資家さんが多いですね、
一つ先日のフリップに関するブログで付け加えたのですが、
5年以下の短期で売買すると、日本では個人ですと税率39%となります。
(5年を超えると20%)
ハワイでの不動産所得、売却益に関しても、もちろん日本で
申告が必要となりますので、購入時には国際税務のわかる税理さんと
十分ご相談下さい。
(もちろん弊社からもご紹介可能です。)
また築年数が古い物件を購入し、償却がたくさんとれるといっても、
売却時の簿価はその分減り、譲渡税がかなり増えてしまいます。
売却時に他の不動産で損を計上出来ない限り、
減価償却を使ったスキームは、税金の繰り延べにすぎませんので、
予めご留意ください。
法人で購入されますと、不動産以外の経費も計上出来ますので、
予め損が出そうな年に、売却をあてる事が比較的容易かもしれまんね、
ちなみにアメリカでの鉄筋コンクリート造の償却年数は、
購入してから27.5年で均等に償却されます。
日本の場合は、法定耐用年数(47年)-経過年数+経過年数×20％
で償却されます。
ハワイアンモナークの場合は35年経過していますので、
19年での償却となります。
購入前には日米の税務、特に不動産に強い税理士さんと、
相談費用を払ってでも必ずご相談下さい。
相談費用分の元は簡単に取り返す事が出来ますので、
不動産は購入時に投資の成否がほぼ決まります。
※税理士さんは弊社からご紹介させて頂きます。
現在税理士さんをお持ちの方も、アメリカで物件を購入される際は、
セカンドオピニオン的に活用下さい.
購入後はお部屋を満室にする努力は出来ますが、
利益を増やし、経費を削減する方法は限られています。
物件選び、またどのように購入するかが、
成功の鍵となります。
明日27日(土)、明後日28日(日)に相談会開催しますので、
お時間のある方は是非、ご参加下さい。
※ 28日(日)はほぼ予約がはいっております。
※ またこれ以外の日程でもご連絡頂ければ弊社オフィスにて
ご相談、お待ちしております。
※ 今後のイベント情報となります。
Arry
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ご自身の責任でご判断下さい。
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