Arryです.
ハワイに戻ってきました。
やはりいいですね、ハワイ。
とても温かな、スローな空気が流れています。
この独特の感覚、なんとも言い難い。
さて日本では元外資の証券会社に勤務されていた先輩A氏と
現役銀行マンH氏からお話しを聞く機会がありました。
2015年のそして今後のマーケットについてのお話しを
伺いましたので、ハワイの不動産マーケットと伴に、
こちらでご紹介させて頂きます。
(日本株、実体経済、為替、日本の不動産、日本の金利、投資の原則
そしてハワイの不動産)
少々文章が長く、まとめきれていないので、
興味の無い方はバッサリ以下カットして下さい 笑
ただ日本の不動産、投資の原則あたりは
多少参考になるかなと思います。
あと、ハワイの不動産マーケットと、、
まず日本の株に関してはあまり下がる要因がないだろうとの事でした。
昨年はなんだかんだありながら、16,147円から17,450円と
結局8%ほどの上昇。
GPIF (年金運用組織) の資産分配の見直しにより
国内株の保有率が12%から25%まで増やす事が可能になり、
買いの余力が焼く6.5兆ほど担保されます。
マネタリーベース(日銀が供給する通貨)を異次元緩和後、
国債などを買い取り、毎年60兆から70兆円の供給を増やしていったのを、
80兆円に増加。
ETF(上場投資信託)の買い入れ額を年3兆円ほど増やし、
先ほどの6.5兆と3兆円の約10兆円が株式のマーケットに投入されます。
何か下落の要因出て、実際に下落のトレンドが出始めるタイミングでの
投入となりそうです。政府としては株式下落を抑えたい。
という事で2万円に到達するかどうか、という所でしょうか、
ただ High Frequency Trading という取引きには
十分注意が必要との事です。
このシステム、私達がネット証券を利用し、発注して実際取引が
約定されるまでのミリ秒以下の単位で、高性能コンピュータが発注を追い越し
買い、それを発注した私達に高く売る。とういものです。
これが実際の取引の7割を占める。とも言われており、
このシステムを起因する暴落、というのは気をつける必要があるみたいです。
さて実態経済ですが、消費はかなりのおちこみ、前期よりは
通常は上がるはずのGDP7-9月の四半期は前期より更に悪化。
設備投資、デパート・家電販売店の売上げ、鉱工業生産指数
全て悪化しています。
インフレ要因としては、オリンピック、米国経済など有りそうですが、
デフレ要因は多く、欧州金融緩和(ECB(欧州中央銀行)の国債購入)、
日本経済の足踏み、中国経済の鈍化、原油の暴落、2017年4月の消費税アップなど、
かなりの要因があります。
為替に関しては既に円が下がり始めて3年3ヶ月。
46円の円安となっています。
金利為替も株も金利も不動産も、下落、上昇のトレンドが変われば、
そのまま一定期間続く。という事を過去一定のスパンで繰り返しています。
一つ一つの上昇、下落の要因も大事ですが、マクロで流れを見る事も
やはり大切のようで、過去為替は3～4年のスパンでトレンドが変わっていますので、
為替の流れがシフトする可能性もあるとの事です。
ただ前回の円安のピーク、124.40円を超えれば更に大きく円安に
動く可能性があるかも、という事で現在の120円という水準、
そしてこのタイミング、かなり重要な局面と思われます。
そして日本の不動産、人口減少にともない都市の良いロケーションのみは
上昇傾向。特に円安となり海外マネーが入ってきています。
ちなみに IMFが提供している Global House Index、
まず収入に対する不動産価格の比率
(日本が一番先進国で割安となっています。)
不動産購入価格と家賃の比較
(日本が一番家賃が低い。または住宅価格が割安。)
高いと思っている東京、現在の坪単価、麻布が100とすると、
香港 129.3、台北 160.7 ぐらいです。
日本がこれだ割安に見えるとやはり海外マネーは流入してきます。
ただそれは都心の一等地。となります。
割安という事で都心以外の場所での集中投資、とういのは人口の動向を見ると
非常に危険で流動性が保てない資産となり、それは資産と呼べず負債に
なってしまう可能性があります。
(人口動向、次の投資の鉄則の項目を参考にしてください。)
あと、日本の金利関してですが、
現在短期プライムレート(銀行が企業に行う1年以内の優遇金利)が1.475%。
およそこの短期プライムレートのプラス1%が、私達が銀行から借りる
変動金利に連動します。という事で現在基本の住宅ローンは2.475%。
その短期プライムレートは、無担保コール(銀行間が超短期に貸し借りする際の金利)に
連動しています。無担保コールにプラス1.405%が短期プライムレートとなります。
という事は無担保コールの現在の水準は相変わらず限りなく0%に近くなっています。
今が底でこれ以上日本では金利が下がる要因はなく、上がる可能性のみございます。
今固定金利に変えたり、規模が大きければスワップオプションなどを行う事で
金利上昇のリスクをヘッジする事が可能です。
金利も一旦上がる。となった時には上昇トレンドに乗る事が予測され、
その時にヘッジをかけても遅い。という事になります。
が、日本の金利は今底で、急激に何パーセントも上昇する。という事はなさそうです。
ちなみに日本国債10年もので0.195%、10年リスクをとってのこの金利。
しかし超慎重派の日本人はこのようなほぼリスクの無い、
ほぼタダでお金を貸してくれる状態でも更に悪くなるのでは、
という事を考え、むやみに融資を受ける。という事はしません。
何万という高金利の借金というのは、カードローンを利用しますが、
何億という超低金利の銀行から融資は行いません。
もしロックロールなアメリカ人がこのような超低金利を利用出来るなら、
まず間違いなく自己資金を利用せず、銀行からお金を借りまくるでしょうね(笑)
とここまで書いておきながらひとつひとつの細かな要因を
見て判断する投資、シンプルな事を忘れているような気がします。
投資の原則、としては忘れがちですが当たり前だと思いますが、
安いもの、伸びていく事に気付くといところかな、と思います。
天然資源豊富なロシア全体の株価総額が下落し、
アップル一社に抜かれている現状。またルーブルの下落。
冷静に見ると資源をそこまで持っている国の株価が、
アップル一社に負けているというは、恐らくロシアの株価が
下がりすぎているのだろうな、と推測出来ます。
そして2050年の人口、アメリカも4億人
1位 インド 約16億人
2位 中国 約14億
3位 ナイジェリア 約4.5億人
4位 アメリカ 約4億人
なんと世界人口の75%はアジア人となります。
ソフトバンクは中国企業を買収、インドへも進出を考えています。
今と同様に普通に物を売るだけでも、このような人口増加地域は
売上げが伸びます。
ちなみに日本人は約1億人 (20%減少) 2100年には8,000万人ほどに。
このマーケットをどのように考えるか、
また先進国では今より技術が進化し、今ある職種がその頃には
半分にあるとの試算も。
全体のマーケット、そして今何が安いか、将来の事実を見て、
持たれている資産の一部を一番良いタイミング、場所に投資する。
全ての資金を投入するのではなく、期間も分散する。
という事が、株式など一点の上昇だけを見て投資する手法と違い、
資産形成の手法として王道だ。という事、
らしいです。
確かにリーマンの時には更に株、不動産は下がると思い投資できず、
数年前の1ドル80円の時いはまだ円は上がると思い投資できず、
そんなに難しいことではないような気がしますが、、
最後にハワイの不動産、こちらは今からが上がり基調となる予測です。
ハワイアンモナークという単身向けの比較的お手頃な投資物件、
所有権付きのお部屋、昨年は12万台の取引が有りましたが、
今は最低でも16万台からの取引となっています。
弊社で管理しているこの物件のお部屋、1100ドルの家賃が1300ドルにて
賃貸されています。
ハワイならではの様々な特徴が有り、マーケットにも様々な要因が有りますが、
他が上がっているから値上げする。というトレンドが築かれつつ有ります。
上記に述べた通り、特にアメリカ人はトレンドをフォローする傾向が非常に強く、
このまましばらくは(2020年あたりまで？)上がり基調だと、不動産価格、
家賃相場などから実感しております。
以上長くなりましたが、今年、今後のマーケットの予測、まとめさせて頂きました。
A氏、H氏、私個人の予測にすぎませんが、多少参考になればと思います。
円安で相対的な円の価値が下がっていますが、今回の日本出張で
デフレによる割安感も実感しました。
マクドのビックマック(様々な材料で構成されているので物価を見る時に利用されます)、
の日米の販売価格で考えると、本来は1ドル約80円が物価の水準、
と考えられますが、現在の為替は1ドル約120円。
ドルでの収入が有る私にすると差額の40円ほどお得に感じました。
持たれている資産の一部組換え、ドルでの資産を形成しドルでの所得を得る。
出来る方は早めにやられた方がいいかなと思います。
いや〜それにしても半袖で寝れるハワイは最高です。
※当社、そして私は本データの内容、マーケットの予測を保証致しません。
ご自身の責任でご判断下さい。
※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい.
今後のイベント情報となります。
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