本年度の税制大綱が発表されました。海外不動産取得に関する減価償却に関しての発表は、、、なし。
築古コンドミニアムの短期償却スキーム、しばらくは続く。価値が上がり続けるハワイの物件と価値が下がり続ける日本の物件、そこと所得税の税率とに目を付けた、資産家や、投資家がこの構造を利用した節税を行っています。
日本の建物に比べハワイは、築年数に伴う資産価値の下がり方が緩やか。(基本ハワイの中間価格は上昇しています。) しかし日本では全世界所得課税で、ハワイの収入も確定申告を日本で行う必要が有り、不動産の価値（簿価）がゼロになるまでの償却出来る年数が同じ設定になっています。
そこで税務上の耐用年数を超えた物件は、価値が高い海外不動産ほど短期での償却が可能となり、節税となります。（詳しい例はブログの最後に説明しています。）このような事など、知らないと損をする事、また購入頂く物件に対してどのような税務が発生するか、これまで誰もわかりやすく説明してきませんでした。
ハワイでは税務に関しては税理士さんが説明する必要がございます。ただハワイの税理士、会計士さんは日本の税務がほとんどわかっていません。
そこで不動産を購入頂き、資産の一部となったハワイの物件を守る為、日本、アメリカと税務に精通した専門家とチームを組み、連携してオーナー様の大切な資産に対して、相続や信託など高度な問い合わせにも対応できるようにワンストップ体制を構築しました。
汐留パートナーズと、Two Miles社と提携しワンストップでサポートを行う事が出来ればと思います。下記のようなお悩みなどにレスポンスよく出来るようになればと思います。
・海外資産に対する日本での申告やアメリカでの確定申告などがよくわからない
・日本とアメリカの確定申告の違い、合算、外国税額控除などがよくわからない
・日本とアメリカの確定申告について会計事務所の連携がスムーズにできない
・これまでの日本やアメリカの会計事務所の担当の連絡が遅かった
・GE TAX、TA TAXなどの意味がわかりにくいし、いつまでにどうやって納付するのかもわからない
・日本とアメリカでの相続に関して会計事務所に相談できなかった
・減価償却に関する税法改正の動きがどうなるのかの情報がわからない などなど
さらに詳しいワンストップサービス概要はこちら。
汐留パートナーズは100人以上の専門家からなる士業集団で、東京にオフィスを構えており、二か月に一度私が日本で行うハワイ不動産相談会のタイミングで、オーナーさんなどを集めて行っている情報交換会の会場カフェも運営しており、顔が見える付き合いが可能です。次回相談会、情報交換会はこちらから確認下さい。
またTwo Miles社は日本（横浜、アメリカ西海岸、Hawaii）各地に拠点を持ち、日米間のビジネスに関する税務に長年取り組んできました。ハワイ・日本の代表、大野会計士はハワイの不動産税務に関して、高度な知識を備えています。
ワンストップサービスの強みとして、
・レイハワイから、不動産の確定申告に必要な情報がTwo Milesと汐留パートナーズに連携される
⇒スムーズな連携が可能となる
・横浜みなとみらいでハワイの税務に関するコンサルティングが可能。
⇒ 日本とハワイで税務の相談が可能となります。
・日本の税務に関して詳しい事務所が記帳サービスを担当
⇒汐留パートナーズが担当して日米の確定申告の両方に使える帳簿を作成
・日米をまたぐ高度な税務に関するご質問が可能
⇒所得税はもちろんのこと相続税も含めて的確な回答が得られる
・年間を通じて日米それぞれ1時間の税務相談が無料
⇒まずは何でもご相談いただけるのでご安心
・信託作成など相続時の対策などにも対応
⇒別途費用が必要となりますが高度な領域まで対応が可能
・2ヶ月に一度アリー・岡野、前川代表、大野会計士が参加する「ハワイ不動産及び税務の情報交換会・懇親会」を東京汐留のカフェ＆ダイニングで実施。
⇒実際にお会いして色々と相談可能。これまでにないカジュアルな環境で気楽に相談でき、お客様との距離が近い関係構築ができる！これまでの税理士のイメージと違い、お客様の視点で見られるように努力します。
・投資家にとって知らなければいけない税務に関する事に関して情報共有を行う
今回の税制大綱で話題となった海外不動産を利用した償却の仕組み、規制に関する動きなど、ウエブサイトを通じて情報を公開致します。
海外不動産を利用した短期償却（加速度償却）とも呼ばれていますが、こちらのスキームを詳しくワンストップ税理士さんに解説してもらうと、
※かなり大まかな概算の数字を適用しています。これ以外にも細かな費用などございますのでご注意下さい。
例えば課税所得が1,800万円を超えている方が（所得税率40％＋住民税10％の合計50％） 5,000万円のコンドミニアムを、購入5年後に5,000万円で売却するシナリオを考えます。厳密には実効税率はもう少し低いのですが割愛します。
※ハワイの物件は、建物が古くてもほとんど価値が落ちにくく、建物割合も高めです。
5,000万円のうち建物部分が9割とすると4,500万、土地500万円。建物部分のみが減価償却の対象となります。
減価償却に関しては、日本での確定申告には日本の税制が適用され、日本の不動産同様、耐用年数47年を超えたものは鉄筋コンクリートのコンドミニアムで、9年間掛けて毎年償却されます。
となると毎年500万計上できます。
しかし、
家賃収入と借入金利をトントンとすると、一年間で経費に算入できる 500万の50％(税率)＝250万円が一年間で節税出来た事になります。それが5年間で合計1,250万円。
そして売却時の課税は、 （諸経費など考慮せず）
(5,000万円（売却価格）- 2,000万円（取得費))×20％ （5年以上は長期保有の税率となり分離課税 所得税15％＋ 住民税5％）＝600万円 となります。
※取得費の計算は4,500万（建物取得価格）- 2500万（累計減価償却費）＝2,000万
という事で5年間で節税出来た1,250万円に対して、実際払った税金の600万を引いた650万円が節税出来た事になります。
基本所得税と住民税の合計税率が、5年間保有して売却した時の譲渡税率20パーセントを超えれば、節税が可能というスキーム。住民税は全員が10パーセントですから、所得税が10パーセントを超えれば、このスキームが可能という事になります。
ハワイで物件を購入される方ですと、所得税が10％以下の方はほとんどいないと思います。税率表はこちらから。
コロニーサーフのような築が古い物件を購入し、完全にリのベーションを行う事で流動性をある程度担保しつつ、資産形成と節税が同時に可能となります。またハワイの不動産だと耐用年数が過ぎたあとに高値で売却することも見込まれ、費用の回収もしやすいとうメリットが有ります。
この方法は合法で、知らないと損をする事となっています。ワンストップサービスをご利用のお客様には税務の専門家からこのような事の情報共有させて頂ければと思います。不動産は収支を試算したり、リスクを洗い出したりと適切な専門家のアドバイスがあればある程度の収益が購入前から予測可能です。購入前にもワンストップサービスはご利用可能ですので、こちらのサイトよりサービス内容ご確認頂ければと思います。
お問い合わせはワンストップですので、レイハワイにして頂いても結構です。こちらからお問い合わせ下さい。
海外に資産の流失を防ごうとする日本、ただ経済も人口も景気も刻々と変わる中、国ごとに償却に関する計算を変える事は実質ほぼ不可能だと思いますので、日本の不動産の価値が下がる事を防ぐ対策、景気を回復する政策を行った方が、日本の為になるのではと思います。
値下げすれば物が売れる日本、そのしわ寄せは人件費の削減、デフレのマインドがなくならない。。一方ハンバーガーが20ドルでも買って食に時間をかけて楽しむハワイ。バイトの時給15ドルでは人が集まらなくなっています。
物を買い替え新車、新築を追求する日本。許認可を行う役所と建築業者は潤いなんとか利権を守ろうとしますが、お金がまわるのは一部だけ。しかもそのお金を使わない。一方古くても使い続けるハワイの人。給与もすぐ使いきりますw （金利が高いのも、給与を月に二度払うのも浪費を防ぐため。）
海外不動産購入に対する政策をとる前に、日本の構造的改革を行った方が長期的に税収は増えるはず。人生楽しんでいると人口が増え国力が回復する。と思います。
いずれにせよ法律、税務に精通したパートナーと連携し、大切な資産を守って頂ければと思います。
Arry Okano (R)
RB-22344
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