金利・不動産価格が動くと、支払い金額が1億円ほど違ってくる・・


アリーです.

一昨日ぐらいから波がいい。

まだ今日もギリギリ残ってそうなので、海、行かなければ、

サウスのスゥエル、いつまで続くかわかりませんからね、

今回は、ハワイで融資は可能か?金利はどうなる?という、

また少しマニアックな内容となりますので、興味の無い方は

早めに海に行って下さい!

ただ一番最後に書いた買い替えの例は、ちょっとした

話しのネタになるかもしれません。

という事で、

まずハワイで日本人は融資が受けれるか?

答えはYesでもあり、Noでもあります。

銀行の属性の判断の基本は、日本で融資を受ける時かわらず、

日本での収入、ローンの有無などを細かく確認されます。

やはり銀行も融資することによる金利、また手数料収入を望んでいますので、

貸し倒れを起こすリスクが少ない日本人は優良な顧客となります。

ただし金利は 約4から6%と、日本の住宅ローン1%台などと比べ

かなり高くなります。

個人の保証は必要なく、物件を担保に融資(ノンリコース)が行われますので、

金利、頭金もある程度の割合となります。

そして日本人は更に、アメリカ人と比べると頭金の割合が高かったり、

金利は0.5から1%ほど上乗せされます。

やはり個人保証なしのノンリコース、日本人に対する信用調査を

しっかりできない事を考えると、多少の上乗せは仕方ないのかなと思います。

アメリカ本土系のファイナンス会社では難しく、やはり日本人相手に

経験のある地元の銀行が日本人の方相手の融資には積極的です。

また物件によって融資出来る物件、出来ない物件というのがあります。

例えば、フルキッチンと呼ばれる、コンロが3つと、大型の冷蔵庫、

オーブンが備わっていない場合、融資が難しくなります。

アイランドコロニーのスタジオタイプ、

オーブン無しのコンロが2つ、というのが基本ですので、

ほとんどの金融機関で融資の対象外、となってしまいます。

また投資家さんの所有するユニットの割合が多いコンド、

商業テナントの入居している割合が多いコンドに対する融資が

難しい場合が有ります。

下記に自宅用に20%の頭金で20万ドル(約2,160万円)を

融資を受けた場合の各レンダーの金利を紹介させて頂きます。

※APR(Annual Percentage Rate)を表示しています.

 APRは借入時の諸経費も反映した上での実質金利となります.

※ご自宅用ですので、投資用よりは低い金利となります.

※基準の金利です。各個人の属性を見てここからプラス、マイナスされます.

※またレートは日々変動します.

Bank of Hawaii

15年固定 3.11%

30年固定 4.00%

First Hawaiian Bank

3.12%

3.980%

Central Pacific HomeLoans

15年固定 3.169%

30年固定 4.05%

Territorial Savings

15年固定 3.169%

30年固定 3.95%

Wells Fargo Home Mortgage

15年固定 3.323%

30年固定 4.082%

ちなみに過去30年、アメリカでの金利の平均は7.6%となります。

現在の約2倍の値です。

1980年台の金利はなんと最高で18%。

昨年から上がり続けている金利、

2015年も専門家は上昇すると予測しています。

今月には金融緩和政策も抑制され、

金利の上昇とともに新興国に流れていたお金が、

大量にアメリカに流れ込み、ドル高にも歯止めがつかない状態

となりそうです。

そして以下に、今後物件価格、金利ともに上昇した場合の、

総支払額の差を説明させて頂きます。

今お持ちの50万ドルのお家を売り、ある70万ドルの物件を購入しようと、

頭金に21万ドル(30%)をつぎ込み、残り50万ドルほどの融資を受けた場合、

30年間固定、金利を4%として、頭金の20万ドルも含めて

総支払額はおよそ105万ドル

もし今買い替えを行わず10年後、改めて同じ物件の購入を検討すると、

同じ50万ドルのご自宅は80万ドルに、

そして同じ70万ドルのお家は112万ドルになると仮定します。

※これまでのハワイの不動産のインフレ率6%を単純に当てはめた場合.

金利の上昇は仮に2%とし、6%で試算させてもらいます。

112万ドルの30%の34万ドルを頭金に、残り78万ドルを30年6%固定で借りると、

総支払額202万ドル

不動産自体の開きは20万ドルのものが10年で32万ドル。

キャッシュでの購入ですと、価格自体は両物件平等に上昇すると仮定し、

まだ手の届く範囲ですが、

融資を受けての購入ですと、支払い額が2倍となります。

10年間でその差およそ100万ドル(約1億円)

※6%以上の更なる金利の上昇、また不動産価格が年率6%以上の上昇は、

 起こる可能性が極めて高いのですが、ここでは恐ろしくて考慮していません…

前のメルマガにも書きましたが、為替も金利も価格も上昇局面の今、

買い時は、『今』という事になり、早めの30年固定金利がお勧めです。

ハワイの大手銀行さんのローン担当のご紹介や、モーゲージブローカーと呼ばれる

様々なローンを扱う会社の担当、ご紹介可能ですので、興味ある方はこちらから

お問い合わせ頂ければと思います。

では、Happy Aloha Friday!

Arry

今後のイベント情報となります。

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